כדי לעודד ולקדם את יישום תכנית תמ"א 38, החליטה הממשלה כי  בעלי הדירות המעוניינים לחזק ולשפר את עמידות בבניינם בפני רעידות אדמה, יקבלו במסגרת תכנית תמ"א 38, אישור להקמת יחידת דיור נוספת בבניין, אשר תימסר לידי הקבלן אשר יבצע את עבודות חיזוק המבנה. כך, יוכלו הדיירים להבטיח לעצמם שקט נפשי ובניין עמיד ומחוזק יותר בפני רעידות אדמה, ללא נשיאה בנטל כספי כלשהוא עבור חיזוק המבנה.

משרדנו מעניק ליווי וייעוץ משפטי מקצועי לאורך כל שלבי תכנית הבנייה מול הקבלן. החל משלב בניית תנאי החוזה ווידוי רישום צו הבית המשותף, בהתאם לתקנון תמ"א 38, דרך החתימה על ההסכם, ועד לסיום הבנייה. כאשר, ההוצאות בעבור שכר טרחת עורך הדין, ישולמו מצד הקבלן, וזאת כחלק מתנאי החוזה המנוסחים בהתאם להוראות תקנון תמ"א 38 .

באתר זה  תוכלו למצוא תשובות ופתרונות לדרך בה יש להתנהל משלב בניית תנאי החוזה ועד לסיום  הבנייה.

 תנאי סף להחלת תכנית תמ"א 38:

• בנין קיים אשר הוצא לגביו היתר בניה לפני 1.1.1980 לרבות אם בוצעו תוספות בניה לאחר תאריך זה, אך לא בוצע חיזוק לפי תקן 413, ובלבד שהתוספת בוצעה לפני כניסתה לתוקף של תמ"א 38.
• מהנדס מוסמך אישר כי לבנין דרוש חיזוק.
• דיירי הבניין מחליטים לבצע את החיזוק.

חשוב לבדוק אם התוספת הזו לא משתלמת לדייר ואז היא בטלה, למשל, אם שוברים קיר שעליו יש מטבח חדש.

זכות הועדה המקומית לסרב ליתן היתר:

בהתאם לסע' 22 להוראות התמ"א הועדה רשאית לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות בנייה אם מצאה כי מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר ובלבד שלא תסרב להיתר לחיזוק מבנה שאין עימו תוספת בנייה.

כמו כן, אם המבנה נמצא במרחק הקטן מ-300 מטר מקו החוף, תבחן השפעת התוספת בנייה או הריסת המבנה והקמתו מחדש על הסביבה החופית.

מה ניתן לקבל תמורת החיזוק:

חלופה א'- תוספת יחידות דיור

דיירים המסכימים לביצוע תמ"א 38 בבניין מגוריהם עשויים לקבל מהקבלן תוספת יחידת דיור למבנה עפ"י אחת מן האפשרויות הבאות:
– הקמת קומה נוספת (תוך התחשבות במגבלות מסוימות).
–  בהתאם לסע' 11.1.1(ד) לתמ"א – סגירה ומילוי של הקומה המפולשת, לרבות לשם הרחבת דיור של הדירות בקומה הראשונה של הבניין.

• הקמת אגף נוסף לבנין בשטח של קומה טיפוסית אשר יכלול ממ"ד.
• סגירת קומה מפולשת והקמת קומה נוספת או אגף נוסף.

חלופה ב'- הרחבת יחידות הדיור הקיימות

חלופה זו מאפשרת הרחבה של עד 25 מ"ר של כל דירה במפלס הקיים, כאשר תוספת זו תכלול ממ"ד. חלופה זו לא תמיד ישימה לאור מגבלות המגרש, אולם היא אפשרית במקום בו קווי הבנין מאפשרים זאת. התכנית מאפשרת חריגה מקווי הבניין במגבלות מסוימים.

חלופה ג'- חלופה משולבת

בהתאם לסעיף 11.3 לתמ"א ניתן לשלב את חלופה א' וחלופה ב' יחדיו. היינו, גם הרחבת דירות בכל מפלס עד 25 מ"ר וגם בנית קומה נוספת ו/או סגירת קומה מפולשת. בכל מקרה שטח הקומה הנוספת לא יעלה על שטח הקומה הטיפוסית של המבנה המורחב.

חלופה ד'- מתן זכויות בניה עודפות במקרים מיוחדים

לסע' 23 להוראות התמ"א מאפשר מתן זכויות בניה עודפות מעבר לחלופות שפירטנו עד כה.

חלופה ה'- הריסת בניין קיים

במסגרת תיקון מס' 2 לתמ"א הוספה חלופה זו המאפשרת הריסת בניין קיים ובניית בניין חדש תחתיו.

אופן יישום התכניות

ליישום תכנית תמ"א 38, עומדות בפני הדיירים 2 האפשרויות הבאות:
אפשרות ראשונה היא כי דיירי הבניין מתאגדים ולוקחים את עבודת הביצוע על עצמם.
האפשרות השנייה היא כי דיירי הבניין מבצעים עסקת חליפין עם יזם.

התקשרות עם יזם לצורך מימוש הזכויות

בתמורה למכירת הזכויות בניה מכח תמ"א 38 ליזם, הדיירים עשויים לקבל את הדברים הבאים, הכל במסגרת ניהול משא ומתן:

• חיזוק הבנין.
• התקנת מעלית אחת או יותר.
• שיפוץ כללי של הבנין.
• שיפוץ פנימי של הדירות.
• תמורה במזומן.
• בנית מרפסות שמש.
• הרחבת דירות קיימות עד 25 מ"ר ובכלל זה ממ"ד.
• בניית מקומות חניה.
• מימון של יועצים.
• ועוד…

הרוב הנדרש למימוש התכנית

בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, התשס"ח – 2008, להלן פירוט של הרוב הנדרש בהתאם לעבודה במבוצעת:

• עבור ביצוע עבודה ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או ביצוע בניית דירה, כלומר עבור חיזוק הבניין בלבד, הרוב הנדרש הוא רוב רגיל של בעלי הדירות בבניין.

• עבור ביצוע עבודה ברכוש המשותף שכולל הרחבת דירה, היינו חיזוק הבניין ותוספת בניה עד 25 מ"ר, הרוב הנדרש הוא החלטה מראש של מי שבבעלותם 60% מהדירות בבית המשותף. אולם קיימת הקלה לעניין זה באופן בו שמי שדירתו אינה מורחבת אינו חייב לשאת בעלויות החיזוק.

• עבור ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירות חדשות בכמות העולה על שליש הדירות הקיימות, הרוב הנדרש הוא החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבניין המשותף.

• עבור ביצוע עבודה ברכוש המשותף  שמטרתה בנית דירות חדשות בכמות הפחותה משליש הדירות הקיימות ערב ביצוע העבודות, די בהסכמה של 2/3 מבעלי הדירות בבנין אשר גם 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

מומלץ שעבור כל פעולה תינתן הסכמת כל הדיירים, וזאת על מנת למנוע עיכובים ומחלוקות עתידיות, אשר יעכבו את השלמת ו/או התחלת ביצוע הפרויקט.

דגשים שעל הדיירים לשים לב אליהם בעת התקשרות עם היזם

על מנת להבטיח את זכויותיכם מול היזם חשוב לשים לב לדגשים הבאים, שיינתן להם תוקף בהסכם ההתקשרות:

• הגדרה מדויקת ומפורטת של שיפוץ הבניין לרבות החומרים בהם ישתמש הקבלן.
• תקופת האחריות ביחס לשיפוץ.
• כתב שיפוי לעניין סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
• התייחסות לעניין כופר חניה.
• ניסוח רחב של סעיפי המס בדרך של עסקת נטו.
• הגדרת "ממכר" – קביעה מדויקת של היקף הזכויות שהדיירים מוכרים ליזם.
• הצהרה מכל מוכר ביחס לעובדה כי זכויות הבניה אינן מלאי עסקי סידיו.
• קביעת המועד להתחלת שיווק הדירות על ידי היזם.
• בטוחות מן הקבלן, ערבות ביצוע, ערבות כספית, ערבות בדק עד תום שנה מהבנייה.
• הסתרת הפיגומים בתקופת הבניה.
• ביטוחים באתר לדיירים, לעוברים ושבים, לעובדי הקבלן.
• הסדרת הוצאות שיש לדיירים, כגון העסקת אדריכל מטעמם, עו"ד וכיוצ"ב.
• בבניין ובו הדירות מושכרות יש לקחת בחשבון פיצוי מן היזם בעבור הפחתה של דמי השכירות לאור העובדה שהבניין הופך לאתר בנייה.
• הגדרה מדוייקת של התמורה.
• שילובו של מפקח מטעם הדיירים.
• הגדרת מעמדו של הקבלן בשטח: בר רשות.

זקוק למידע נוסף בנושא תמ"א 38? 
פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור.