עסקת מקרקעין- זכרון דברים

זכרון-דברים בעסקת מקרקעין
רוב רובם של האנשים מבצעים עסקת מכר או רכישת מקרקעין פעם –פעמיים במהלך חייהם.
לרוב כמובן שמדובר ברכישת דירת מגורים או מכירתה במסגרת שדרוג לדירה גדולה ומרווחת יותר.
לעיתים קרובות אנו נתקלים בדעה הרווחת כי את הפנייה לעורך דין יש ליזום רק לאחר שסוכמו התנאים הכספיים בין המוכר והקונה ונחתם זיכרון דברים המעלה על הכתב תנאים אלה.
כפי שנראה להלן, אין טעות גדולה מזו, ולמעשה- חתימת זיכרון דברים עשויה לגרום לסכסוכים ולתקלות משפטיות קשות ביותר.

מהו "זיכרון דברים"?

בקרב הציבור הרחב קיימת סברה כי המסמך הקרוי "זיכרון דברים" אינו בעל תוקף משפטי מחייב וכי רק "חוזה" יש בכוחו לחייב את הצדדים.
אלא, שעל פי פסיקת בתי המשפט, כותרת המסמך אינה משפיעה על בחינת משמעותו המשפטית של המסמך ואין ללמוד ממנה, אלא מהתוכן של המסמך עצמו.

זיכרון דברים הינו חוזה לכל דבר ועניין

על מנת שחוזה במקרקעין ייחשב למחייב- עליו לעמוד בתנאי ה"מסוימוִת", דהיינו- עליו לכלול מספר אלמנטים הכרחיים:
א. זיהוי הצדדים.
ב. זיהוי הנכס הנמכר.
ג. תיאור העסקה (מכר/ שכירות וכו').
ד. המחיר.

דרישות לפרטים נוספים כגון מועדי התשלום, מועד המסירה, חלוקת תשלומי המיסים ועוד אינן הכרחיות ובית המשפט עשוי לקבוע כי ניתן להשלימן במקרה הצורך על ידי פניה להוראות החוק או לנוהג המקובל.
משמעות הדבר הינה כי מסמך שכותרתו "זיכרון דברים" ומופיעים בו הפרטים הנ"ל- במרבית המקרים יפורש על ידי בית המשפט כחוזה מחייב לכל דבר ועניין, אלא אם כן, הצדדים עצמם ציינו בו במפורש כי תוקפו מוגבל לזמן מסוים או לקיום תנאי מסוים (כגון: חתימת חוזה נוסף).

מדוע אין זה רצוי לחתום על זיכרון דברים

בהינתן שזיכרון הדברים הוא למעשה חוזה, הרי שבדרך כלל, במועד החתימה עליו הצדדים עדיין לא מודעים לכל הפרטים הנדרשים להיות בידיעתם במועד חתימת חוזה.
לדוגמא: הקונה לא בדק מהם החובות הרובצים על הדירה (משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה וכו').

הקונה עדיין לא הסדיר את המימון לרכישת הנכס ועשוי לגלות כי אין בידיו המימון הנדרש או שהסדרת המימון (משכנתא) תיקח זמן ארוך יותר מהצפוי ולא יעמוד במועדים שרשם בזיכרון הדברים.
הקונה טרם בדק את זכויות הבניה והמצב התכנוני באזור ועשוי לגלות למחרת החתימה כי על גג הבניין הסמוך עומדת לצוץ אנטנה סלולארית.
המוכר טרם ביצע בדיקה של חבות המיסים בעסקה ועשוי לגלות כי העסקה כרוכה בתשלום מיסים שלא לקח בחשבון וכדאיותה מוטלת בספק.
בכל אחד מהמקרים הנ"ל, צד שירצה לחזור בו מהחתימה או לשנות את התנאים יהיה זקוק להסכמת הצד השני- שלא תמיד תינתן.
כמו כן, כאשר כל אחד מהצדדים מגיע לעו"ד לאחר חתימת זיכרון הדברים על מנת שעו"ד יערוך את החוזה, הרי שכוח המיקוח במשא ומתן ביחס לפרטים שטרם נקבעו, נמוך, עד כדי בלתי קיים, שהרי לא ניתן להעלות את הטיעון "אם לא תקבל את דעתי- לא אחתום " החתימה כבר נעשתה והצדדים "תקועים" זה עם זה.

ברוב המקרים גם לא ניתנים ייפויי הכח והביטחונות המתאימים לצורך ביצועו של החוזה – או ביטולו במקרה של הפרתו. כך למשל, אם הקונה רשם הערת אזהרה לטובתו על סמך זיכרון הדברים אולם לא עמד בחובתו לשלם את יתרת התשלומים- יהיה צורך בפניה לבית המשפט לשם מחיקת הערת האזהרה, בעוד שבדרך כלל עם חתימת חוזה אצל עורך דין ניתנים גם יפויי הכח המתאימים למחיקת הערת האזהרה במקרה הצורך.

המסקנה – אין זה מומלץ לחתום על זיכרון דברים. השלבים המומלצים הינם סיכום בעל פה בתקיעת כף בין הצדדים על מחיר הדירה ומועד הפינוי והמסירה ופניה לעו"ד לשם הכנת חוזה שיכלול את מלוא התנאים הנוספים הנדרשים

זקוק למידע נוסף בנושא מקרקעין? צור עמנו קשר ונשמח לעזור.

הכתבות באתר זה הנן כלליות, ונועדו בין היתר ליתן מושג ראשוני באשר למצב המשפטי בסוגיה הנדונה. המלצתנו הנה בכל מקרה לפנות לייעוץ משפטי אצל עורך דין, בטרם נקיטת פעולה כלשהי, וזאת בין היתר מאחר והדין הנו דינאמי ומשתנה, כאשר לנסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ישנה חשיבות מכרעת, והוא כולל סייגים רבים וחובות אשר אי מילוי אחריהם עשוי לגרוע ו/או לפגוע בזכויות ובטענות. כמו כן, יתכן וחלו שינויים במצב המשפטי מאז פרסום המידע באתר זה. אין בכל האמור באתר זה כדי להוות תחליף להיוועצות בעורך דין ו/או המלצה לייעוץ ספציפי.